Сдача жилья в аренду: как правильно оформить сделку

Договор аренды на законных основаниях могут заключить и физические, и юридические лица, однако условия для всех будут далеко не одинаковы. Выгоду любого варианта можно просчитать, опираясь на

0
32
оформление сдачи квартиры в аренду

Договор аренды на законных основаниях могут заключить и физические, и юридические лица, однако условия для всех будут далеко не одинаковы. Выгоду любого варианта можно просчитать, опираясь на стоимость сдаваемой недвижимости. А вот заключение договора требует в любом случае особой скрупулёзности.

Формально собственник может и не проходить регистрацию для сдачи в наём своего жилья. Единственным обязательством является ежегодная выплата налогов согласно стандартной ставке: она составляет 13 % от всего дохода. Периодически придётся предоставлять в инспекцию информацию о полученных средствах – справку в формате 3-НДФЛ.

Чтобы сэкономить средства владелец недвижимости может зарегистрироваться как частный предприниматель, тогда платить государству он будет всего около 6 %. Процедура оформления проводится в налоговой инспекции. Для этого потребуется небольшой пакет документов: в первую очередь – это копия паспорта, затем квитанция на оплату госпошлины и заявления о регистрации и соответствующем переходе на упрощённую систему налогообложения. Несмотря на сниженную процентную ставку на плечи предпринимателей падает оплата страховых взносов, которые производятся ежегодно. В этом году их стоимость достигает 35,7 тыс. рублей.

Другим вариантом для индивидуальных предпринимателей может стать приобретение налогового патента. Купить его можно в инспекции. Цена патента зависит от региона. Так, например, патент в Москве будет стоить 60 тыс. рублей. При этом третью часть суммы отдать придётся сразу же, остальную – уже после того, как истечет срок действия свидетельства. Обязательные страховые выплаты перестают в этом случае быть тяжким бременем, так как их размер снижается в два раза. Это решение будет весьма выгодно для тех, кто владеет дорогостоящей недвижимостью.

Как правило, стандартный договор аренды квартиры состоит из нескольких частей. Первая часть содержит описание предмета договора – адрес квартиры, характеристики помещения и документальные свидетельства о собственности. Внимание! Обеим сторонам необходимо убедиться, что в договоре присутствуют данные всех собственников имущества. Иначе – заключённое соглашение будет легко оспорить.

Далее следует указание назначения аренды. Как советуют консультанты, нужно обязательно уточнить, что помещение предоставляется для проживания в нем арендатора. В ином случае съёмщик будет вправе сдавать квартиру в так называемую «субаренду» или же открыть в ней, например, парикмахерскую. Оговорить так же стоит и дату, когда именно арендатор начнет распоряжаться квартирой, к примеру, через 7 дней после заключения арендного договора.

Непременно следует прописать и сроки действия арендного соглашения – лучше указывать в документе реальные, а не абстрактные сроки (в 12 месяцев, например). При указании абстрактных сроков с выселением жильца в конкретный день возможны проблемы.

Отдельным пунктом в договоре прописываются права и обязанности обеих сторон. В список обязательных условий всем нанимателям риелторы советуют вносить поправки, запрещающие арендатору увеличивать размер оплаты, производить проверку квартиры, не согласовав свои действия с жильцом, а также обязывающих осуществлять самостоятельно замену мебели и бытовой техники в квартире в случае их износа.

В стандартные обязанности арендаторов входят следующие действия: оплата в конкретное число каждого месяца в заранее оговорённой валюте, своевременная оплата всех коммунальных услуг, начисление которых ведется по индивидуальному счётчику, бережное отношение к предметам домашнего обихода, мебели и обязательное возмещение убытков в случае их утраты. Сумма оплаты, а также размер залога (если таковой предполагаются) должны фигурировать отдельно.

Порядок внесения денежных средств при желании тоже фиксируется, деньги чаще всего передают лично лордленду раз в месяц. Но для арендатора такой способ не очень выгоден, поскольку при возникновении какого-либо конфликта доказать систематическое поступление денег куда легче при осуществлении безналичных платежей. Другим способом застраховать себя может послужить ежемесячная расписка арендодателя о получении им средств от съемщика.

В большинстве случаев лендлорды вычитают средства за порчу имущества из залога, который был оставлен за квартиру. Чтобы решить этот вопрос и установить размер подобных издержек, лучше описать все имущество, находящееся в квартире ещё до заселения в нее съемщиков. В документе следует перечислить все предметы, описать их состояние и указать стоимость. Перечень обычно оформляется как часть договора либо приложение. Отдельно нужно конкретизировать понятие «естественный износ», чтобы и владелец, и наниматель в дальнейшем понимали его одинаково.

Риелторы советуют всем своим клиентам-арендаторам настаивать на внесении в договор такого важного пункта, как отсутствие каких-либо материальных обязательств, когда повреждение жилья связано с обстоятельствами непреодолимой силы – стихийными бедствиями, пожаром или потопом, спровоцированными неисправностью труб в соседских квартирах.

Тщательно следует прописывать также порядок и условия расторжения соглашения. Самое важное – причины для одностороннего расторжения. Часто по договоренности сторон, соглашение прекращает действовать по причине отсутствия выплат или же нарушения предварительно установленных условий проживания. Вопрос «что делать с оставленным залогом», лучше решить заранее. Поэтому нужно определиться, каким образом, и в каком объёме денежный залог будет возвращён в любой из ситуаций.

К дополнительным условиям относятся правила проживания в сдаваемой квартире. Здесь стоит указать конкретное количество людей, которые имеют право проживать в помещении, также нужно уточнить, разрешается ли в квартире курить, держать домашних питомцев. Заключительная часть соглашения подразумевает указание паспортных данных сторон.

Ваш коментарий очень важен для нас